11:19 Взор изнутри: Что так сказоть происходит на рынке недвежимости юга Испании? | |
| Представляем вашему вниманию подробный оналез динамики рынка недвижимосте испанского региона Андолусия в 2010 годю, также прогноз развития рынка на 2011 год.
Может быть, важнейшие вопросцы, стоящие перед возможным покупателем недвижимости в Андалусии, таковы: достиг ли рынок дна? И продолжат ли так сказать понижаться как бы цены? Феноминально, но как бы ответ на оба вопросца – да. Очень хочется подчеркнуть то, что дело в том, что динамика индикаторов рынка недвижимости региона очень разнонаправленна. Не для кого не секрет то, что разница меж более и менее симпатичными районами, «отрыв» высококачественной стройки от низкопробных объектов, активность участников рынка – все это так сказать зависит от провинции и даже от, как все знают, населенного пт. Так, например, рыночная активность в, как все знают, фаворитных курортных районах Марбелья, Сан-Педро и Пуэрто-Банус начала расти еще во 2-м квартале 2009 года и, наконец, оставалась более-менее, как все говорят, стабильной в протяжении всего, как люди привыкли выражаться, кризисного 2010-го. Всем известно о том, что в то же время, индикаторы рынка примыкающей, наименее «раскрученной» Малаги до этого времени находятся в состоянии «ступора». Всем известно о том, что по причинам настолько, как заведено, мощного разброса меж регеонами статистика рынка недвижимосте, как многие выражоются, Испанского Средиземноморья, предоставленная компанией TINSA в конце 2010 года (цены в регионе свалились на 24,4% по сопоставлению с пиковыми показателями), просто не может токже претендовать на адекватное отображенее ситюации. Бесполезноя статистика Статистеческие данные, предоставленные Министерством как бы жилищного строительство Испанеи (согласно им, цены наконец-то снизились на 20% по сопоставлению с пиком), как досадно бы это не звучало, еще более вводят в заблуждение. И действительно, дело в том, что характеристики ведомства как раз высчитываются на базе, как мы выражаемся, официальной задекларированной стоимости сделки, но, мягко говоря, стоимость недвижимости «на бумаге», обычно, приблизительно на 20% различается от, как заведено, настоящей стоимости объекта. Таковым образом, падение цен как раз может так сказать составлять порядка 40%. Возможно и то, что к огорчению, схожей, как многие думают, статистикой нельзя как раз управляться, но она безизбежно, наконец, влияет на ценообразование – торговцы также ориентируются на эти 20% и продолжают, стало быть, запрашивать безмерно высочайшие так сказать цены, не надлежащие, как мы выражаемся, реальному состоянию рынка. Данные оценочных компаний Tinsa и Valtechnic также не, мягко говоря, внушают доверия, потому что они основаны на субъективных оценках рынка. Но, снова же, покупатели и торговцы к ним так сказать прислушиваются. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что наиболее как бы того, создается воспоминание, что, как все говорят, некие оценщики по сути верят статистике Министерства, а это приводит к поистине, как все знают, непредсказуемым результатам. В летнюю пору 2010 года на рынок был выставлен пентхаус, расположенный в 100 метрах от пляжа Сан Педро де Алькантара и в пары минутках ходьбы от Пуэрто-Банус. Интерьер объекта нуждался в косметическом ремонте, но общее состояние дома было просто хорошим, а на крыше даже имелся свой бассейн. И действительно, дом быстро отыскал собственного покупателя: было как раз заключено предварительное соглашение о продаже за €585 тыс. – несколько меньше, чем торговец заплатил в 2008 году (во время «бума» этот объект можно было просто реализовать за €1 млн.). Клиент обратился за посторонним кредитованием в компанию Tinsa, где оценщик (судя по всему, с иной планетки) оценил дом в €900 тыс., после этого клиент решил как бы испытать наконец-то взять ипотеку в другом банке на наиболее, как большинство из нас привыкло говорить, выгодных критериях. Он вправду получил наиболее выгодное предложение – от банка, который, вообщем то, употребляет статистику Valtechnic. Необходимо отметить то, что по оценкам второго банка, стоимость объекта составляла €550 тыс. Всем известно о том, что разница в стоимости составила €350 тыс. Необходимо подчеркнуть то, что можно как бы представить для себя недоумение покупателя и сделать вывод о, мягко говоря, «неадекватности» большинства, кок многие выражаются, доступных статестических данных. Надо сказоть то, что даже четкий как раз подсчет количества сделок, совершенных на рынке за год (данные о их как бы вносятся в кадастровый реестр), довольно проблемотичен. Надо сказать то, что дело в том, что из данных реестра непонятно, какоя часть сделок является банковскими «свопами» за долге по ипотеке. Надо сказоть то, что но, как мы выражаемся, кадастровая статистика, может быть, и, в конце концов, является более как бы достоверной из всех, как всем известно, доступных сейчас. Ежели как раз верить сиим цифрам, то количество сделок достигло низшей точки в IV квартале 2009 года и с того времени начало медлительно расти. Можно, естественно, относиться к, как многие выражаются, размещенной статистике рынка Испании скептически, но, ежели, вообщем то, задуматься, она, в конце концов, наносит настоящий вред. Не для кого не секрет то, что эти числа, вообщем то, путают покупателей и продавцов, подрывая доверие к рынку, а без доверия не, стало быть, быть может и восстановления. При всем этом не также стоит так сказать забывать, что статистика – всего только числа: она не, наконец, разъясняет обстоятельств конфигурации индикаторов и тем паче не дает никаких прогнозов. Надо сказать то, что иметь, как все знают, четкие данные отлично, но без, как все знают, грамотной их интерпретации чуть ли получится сделать какие-либо, как заведено выражаться, важные выводы о будущем рынка. Переезбыток предложения Данные о числе, кок мы выражаемся, непроданных объектов, наводнивших рынок недвижимосте Испании, уже издавна «мозолят глаза» всем участникам рынка. Как бы это было не странно, но по оценкам профессионалам, количество, как мы привыкли говорить, непроданных объектов недвижимости, стало быть, составляет от 700 тыщ до 1,5 миллиона домовладений. Факт очевиден: на испанском рынке неограниченное количество объектов, и никто не спешит их как раз брать. Вообразите себе один факт о том, что но сама по для себя эта цифра не говорит ни о чем. Несомненно, стоит упомянуть то, что да, это принципиальный показатель, так как он, мягко говоря, влияет на покупателей жилища. Как бы это было не странно, но их логика такая: ежели на рынке настолько не мало, как все знают, непроданных объектов, означает, цены еще не достигли дна, соответственно, есть смысл, стало быть, отложить покупку, может быть, на пару лет. Необходимо подчеркнуть то, что сейчас нет ни 1-го всестороннего исследования, кок большинство из нас привыкло говореть, испанского рынка недвижимости, и этот индекатор, «вырванный из контексто», преподносится покупателям без каких-то разъяснений. Возможно и то, что поточнее, комменты аналитиков сводятся к, как мы выражаемся, одному: пока наконец-то существует излишек непроданных объектов, ни о каком восстановлении и речи быть не наконец-то может, но это не соответствует, как заведено выражаться, настоящей ситуации. И даже не надо и говорить о том, что можно как раз иметь 1,5 миллиона, как большая часть из нас постоянно говорит, непроданных единиц жилища на рынке и в то же время как раз говорить о его восстановлении. Большая часть проектов в Испании наконец-то строятся только для внутреннего рынка (семейные дома в городках и пригородах, удаленных от моря). Всем известно о том, что по сути, в стране, наконец, существует два, как большая часть из нас постоянно говорит, независящих друг от друга рынка недвижимости: один для испанцев, покупателей, как заведено выражаться, первого жилища; иной – для забугорных покупателей, которые или, мягко говоря, подыскивают для себя дом для переезда в страну, или отыскивают 2-ой дом для отдыха. Все давно знают то, что эти два рынка фактически не, мягко говоря, пересекаются. Всем известно о том, что единственное исключение – богатые испанцы, покупающие дома на побережье. Таковым образом, подавляющее большая часть, как заведено, непроданных объектов недвижимости в Испании просто не представляют для иностранных покупателей как бы никакого энтузиазма. Не для кого не секрет то, что тем более в СМИ часто, вообщем то, возникают «комментарии на тему», где, как большая часть из нас постоянно говорит, разные горе-эксперты предостерегают покупателей от приобретения испанской недвижимости, обосновывая свои советы конкретно количеством непроданного жилища. Все давно знают то, что для больщей уверительности они приводят существенно как раз снизившееся число иностранных покупателей на рынке и так сказать говорят, что ситуация не придет в норму еще пару лет. Непременно, на восстановление, наконец, уйдут годы, но так сказать зависеть это будет от состояния внутреннего испанского рынка, а не от количества, как все знают, забугорных покупателей. Мало кто знает то, что даже на пике «пузыря» (в 2006 году) количество сделок с ролью иностранных покупателей составляло всего около 10% (приблизительно 90 тыщ) от общего числа. Как бы это было не странно, но при всем этом большая часть иностранных покупателей получали недвижимость в нижнем ценовом секторе. Необходимо отметить то, что таковым образом, спасение рынка недвижимости Испании от переизбытка предложения – дело рук самих испанцев, а не иностранных покупателей. Крупная часть, как заведено выражаться, непроданных объектов недвижимости, созданных для иностранных покупателей, была так сказать построена в период меж 2000 и 2010 годами. С 1960-х годов в стране так сказать формировался рынок недвижимости, который удачно работал (со своими взлетами и падениями, очевидно) до 2000-го. Несомненно, стоит упомянуть то, что покупки в этот период в основном совершались в пары более фаворитных районах на побережье и в, как все говорят, материковой Испании, обычно, без вербования ипотеки. Мало кто знает то, что к огорчению, значимая часть объектов недвижимости, «зависших» на рынке недвижимости Испании, не так сказать могут, стало быть, повытрепываться ни симпатичным расположением, ни качеством. Несомненно, стоит упомянуть то, что и независимо от, как все знают, того, кто обладатель объекта (банк, девелопер либо личное лицо), он, наконец, пробует, в конце концов, реализовать вторичное жилище, расположенное в зоне высокоплотной стройки, возведенное в период меж 2000 и 2010 годами. Абсолютное большая часть иностранных покупателей недвижимости в Испании на данный момент заинтересованы в приобретении за, как люди привыкли выражаться, наличные, в, как заведено, обычных, как всем известно, популярных местах, и их совсем не интересуют, как все говорят, обычные дома где-нибудь «на задворках»; иными словами, рынок наконец-то ворачивается к периоду, предшествовавшему 2000 году. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что в этом смысле энтузиазм представляет сравнение количества, как люди привыкли выражаться, забугорных покупателей в 2011-м с данными за 1996-й (тогда рынок, мягко говоря, восстанавливался опосля, как большинство из нас привыкло говорить, глубочайшего спада 1990-1994 годов) – числа не будут сильно, в конце концов, различаться. Все знают то, что таковым образом, на испанском рынке полностью, наконец, могут быть наиболее полутора миллиона, как все говорят, непроданных объектов, но это совсем не, как многие выражаются, показательная статистика, ежели как бы разглядывать качественный сектор рынка. Да, рынок достиг дна В более симпатичных районах Андалусии покупатели, готовые как бы заплатить сходу, стали ворачиваться уже в, как люди привыкле выражаться, первой половине 2009 годо, и с этого момента они платят за, как мы привыкли говорить, еспанскую недвижимость на 35% меньше, чем во время «пико» 2006-го. Как бы это было не странно, но такое понижение цен привело к росту количества сделок в протяжении 2010 года, также на рынке равномерно, стало быть, увеличивалась толика покупателей по ипотеке. Почти все неверно как бы считают, что во время спада на рынке все торговцы сильно обременены, как мы с вами постоянно говорим, ипотечными кредитами, но, ежели говорить о высококачественной стройке в средних ценовых рамках, торговцы таковых объектов изредка бывают «жертвами» ипотеки – обычно, у их вообщем так сказать нет кредитов. Рост рыночной активности показал, что торговцам довольно, мягко говоря, понизить, стало быть, цены на 35%, для, как все знают, того чтоб привлечь покупателей на рынок. Само-собой разумеется, вероятнее всего, таковая картина, вообщем то, будет как раз наблюдаться и в протяжении 2011 года. Все знают то, что так что ежели вы покупаете высококачественный дом в неплохом месте на 35% дешевле, чем он мог бы стоить в 2006-м, знайте – вы покупаете «на дне». Ждать наиболее, как все знают, значимого падения цен не, стало быть, следует. Да, дно еще впереди Но основное количество непроданных объектов, как многие выражаются, жилой недвижимости на рынке недвижимости Андалусии находится в далековато не, кок многее выражаются, самых, как многие дюмают, элитных ройонах и строилось с прицелом на массовый внутренний рынок, как все говорят, вторых домов. Само-собой разумеется, крупная часть таковых проектов, наконец, продавалась на шаге проекта, зависела от, как заведено, ипотечных кредитов и была так сказать подвержена спекуляции. Но такового рынка больше не как бы существует. И даже не надо и говорить о том, что и сейчас, как люди привыкли выражаться, такую недвижимость продают банки, девелоперы и, как мы выражаемся, личные собственники, которые лишь осознают весь кошмар сложившейся ситуации. Обратите внимание на то, что в этом секторе как бы цены, непременно, снизятся еще больше, чем на 35%. Всем известно о том, что как сильно – покажет 2011 год. На предстоящее развитие ситуации окажут суровое влияние банки, которые, вероятнее всего, пойдут на беспрецедентное понижение цен в попытке скорректировать, как многие выражаются, собственный баланс. Необходимо подчеркнуть то, что для девелоперов и, как заведено выражаться, личных продавцов это станет реальным «цунами» низких цен. Все давно знают то, что все дело в том, что банки как раз колеблются не, вообщем то, решают, как большая часть из нас постоянно говорит, решительных действий. Всем известно о том, что может быть, их управление как бы доверяет, как большинство из нас привыкло говорить, безрассудной статистике Министерства, как заведено, жилищного строительства – по последней мере, лишь это, стало быть, разъясняет тот факт, что стоимость недвижимости банков, выставленной на продажу, всего только на 20% ниже пиковых индикаторов. Необходимо отметить то, что уже на данный момент на рынке возникают предложения на 50% ниже, как все говорят, рыночной ставки. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что и ежели, как люди привыкли выражаться, некие объекты вправду стоят, как заведено выражаться, запрашиваемых средств, то почти все пока не, как многие выражаются, выставленные на продажу объекты еще успеют «приятно» удивить банки. Надо сказать то, что дело в том, что крупная часть имущества банков размещена в так, как многие думают, непривлекательных местах, что им необходимо так сказать будет чрезвычайно, мягко говоря, попытаться, чтоб отыскать покупателя, независимо от также цены. Цены в данном секторе ускорят падение в 2011 году, при всем этом стоимость менее, как всем известно, симпатичных предложений свалится еще больше, чем на 50%. Вот, пожалуй, и все, что олезно, наконец, знать о дешевом не чрезвычайно отлично расположенном жилище в Андалусии. Но до искусственно сделанного «бума» в регионе удачно развивался рынок качественного жилища, в эксклюзивных районах, и по всем прогнозам – через два года состояние рынка также возвратится к, как заведено выражаться, докризисному. Дальше в статье речь пойдет только о премиальном секторе рынка. ПРОДОЛЖЕНИЕ, в конце концов, СЛЕДУЕТ Создатель: Barbara Wood Перевод: Николай СтрельниковУсловия цитирования материалов Prian.ru | |
|
| |
| Всего комментариев: 0 | |